%20(2).jpg)
Eerst twee begrippen
Het achtererfgebied is de plek waar u mag bouwen: de grond achter de voorkant van het huis, aan de kant die niet naar de straat is gekeerd.
Het bebouwingsgebied is de rekenbasis. Dat is het achtererfgebied plus de grond onder latere aanbouwen aan het huis, zonder de grond onder het oorspronkelijke huis. Hoe groter het bebouwingsgebied, hoe meer u mag bouwen.
Een woning in de tuin telt juridisch als bijbehorend bouwwerk, net als een schuur, garage of aanbouw. Daarom tellen bestaande bijgebouwen mee bij de vraag hoeveel ruimte er nog is.
Binnen de bebouwde kom: de staffel
Binnen de bebouwde kom past de woning in de tuin binnen één totaal aan bijgebouwen. Dat totaal bereken je met een staffel, net als belastingschijven: 50% over de eerste 100 m² bebouwingsgebied, 20% over het deel van 100 tot 300 m² en 10% over alles daarboven.
Voor gewone bijgebouwen geldt een plafond van 150 m². Voor de mantelzorg- en familiewoning ligt het plafond in het nieuwe besluit naar verwachting op 100 m². Dat verschil merkt u alleen bij een bebouwingsgebied boven 400 m².
Let op: dit is het totaal aan bijgebouwen op het erf. Wat er al staat, gaat er nog af.
Buiten de bebouwde kom: een eigen maximum van 100 m²
Buiten de bebouwde kom geldt voor een mantelzorgwoning een aparte regel. De woning mag maximaal 100 m² zijn, mits hij in zijn geheel of in delen verplaatsbaar is. Denk aan een modulaire unit die u later weer kunt weghalen.
Deze regel komt in de plaats van de staffel. De 100 m² hangt dus niet af van de grootte van uw bebouwingsgebied of van wat er al staat. Bestaande schuren en garages vallen onder de gewone staffel; de verplaatsbare mantelzorgwoning komt daar los bij. Zo leggen ook veel gemeenten de regel uit: de unit mag er komen, zelfs als het achtererf al vol gebouwd is.
De woning moet wel fysiek in het achtererfgebied passen. Een klein achtererf blijft dus een praktische grens.
Rekenvoorbeeld: er staan al bijgebouwen
Het verschil wordt pas echt zichtbaar als er al iets op het erf staat. Stel: er staan een schuur van 25 m² en een garage van 15 m², samen 40 m². Binnen de bebouwde kom gaan die 40 m² af van de ruimte voor de woning. Buiten de bebouwde kom blijft de 100 m² voor de verplaatsbare woning staan.
De laatste kolom laat zien hoeveel u buiten de bebouwde kom náást de woning nog aan schuren of garages kunt bijbouwen, volgens de gewone staffel tot 150 m².
Voorbeeld met een vol erf. Een bebouwingsgebied van 150 m² geeft volgens de staffel 60 m² aan bijgebouwen. Staat er al 70 m² aan schuur en garage, dan is er binnen de bebouwde kom geen ruimte meer voor een woning. Ligt hetzelfde perceel buiten de bebouwde kom, dan kan er nog steeds een verplaatsbare mantelzorgwoning tot 100 m² bij, mits die in het achtererfgebied past.
Mantelzorgwoning nu, familiewoning straks
Nu geldt de vergunningvrije regeling alleen voor een mantelzorgwoning. De regels staan in het omgevingsplan van uw gemeente (de zogenoemde bruidsschat). Binnen de bebouwde kom valt de mantelzorgwoning op dit moment nog onder de gewone staffel tot 150 m². Een woning voor familie zonder zorgrelatie is nu nog niet vergunningvrij.
Straks komt er een landelijke regeling in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Daarin worden de mantelzorgwoning en de familiewoning voor eerstegraads familie gelijk behandeld. Ook de verplaatsbare woning tot 100 m² buiten de bebouwde kom gaat dan voor beide gelden. Binnen de bebouwde kom gaat voor beide woningen het plafond van 100 m² gelden in plaats van 150 m².
Het besluit is nog niet definitief. De inwerkingtreding wordt verwacht op 1 januari 2027, maar de Raad van State heeft op 21 oktober 2026 geadviseerd het besluit eerst aan te passen. Ook de tekst over het buitengebied is nog niet helder geformuleerd: de bedoeling is een ruimere regeling zoals nu, maar de letterlijke tekst laat ook een strengere lezing toe. Tot het besluit ingaat, gelden de huidige regels.
Overige voorwaarden
Naast de oppervlakte gelden binnen en buiten de bebouwde kom nog een aantal regels:
- De woning staat in het achtererfgebied, achter het huis.
- Verder dan 4 meter van het huis is de woning maximaal 3 meter hoog, en nooit hoger dan 5 meter.
- Wonen en slapen gebeurt op de begane grond; wonen op een verdieping maakt de bouw vergunningplichtig.
- De woning voldoet aan de technische eisen van het Bbl, zoals brandveiligheid, isolatie en ventilatie. Vergunningvrij betekent niet vrij van eisen.
- De woning blijft gekoppeld aan de zorg- of familierelatie en mag niet apart worden verhuurd of verkocht.
- Bij een monument, in een beschermd stads- of dorpsgezicht of in gebieden met risico's voor externe veiligheid gelden uitzonderingen.
De huidige regels staan in het omgevingsplan van uw gemeente, en gemeenten mogen die aanpassen. Controleer daarom altijd wat er voor uw perceel geldt.
Wat kan er op uw perceel?
Of uw perceel binnen of buiten de bebouwde kom ligt, maakt dus veel uit. Domuscura rekent het voor u uit: we bepalen uw bebouwingsgebied, trekken af wat er al staat en checken de regels in het omgevingsplan van uw gemeente. Zo weet u vooraf hoe groot uw woning in de tuin kan worden.
Dit artikel is gebaseerd op de regels zoals die gelden op 5 november 2026 en op het ontwerp van het Besluit versterking regie volkshuisvesting. Dat besluit is nog niet definitief; de uiteindelijke regels kunnen afwijken.
